Passage de la location nue à la location meublée

Quelles sont conditions juridiques et les conséquences fiscales du passage d'une location nue en location meublée ?


Démarches administratives et aspects juridiques :


En cas de passage d’une location nue en location meublée, il conviendra :

  • s’il y a un locataire en place : d’attendre que le locataire quitte le logement OU de conclure un nouveau bail meublé avec le locataire

  • de meubler le logement (si le bien est loué à titre de résidence principale, il faut au moins fournir les meubles listés dans le décret du 31 juill. 2015) On ne peut pas imposer un changement de bail (passer d'un bail nu à meublé), il faudra attendre que le locataire (location nue) quitte le logement OU conclure un nouveau bail meublé avec le locataire (certains proposent que le loueur rachète les meubles du locataire avec un option de rachat en faveur du locataire à la fin du bail : ce mécanisme peut manquer de réalité, ainsi on ne le conseillera pas).

  • de réaliser une déclaration d’existence de l’activité auprès du centre de formalité des entreprises (formulaire "P0i" pour les loueurs ne réalisant pas de prestations de services ; formulaire "P0-CMB" pour les loueurs réalisant des prestations de services).

  • de tenir une comptabilité commerciale en cas d’imposition selon un régime réel.

Le loyer "meublé" peut être plus élevé que le loyer "nu" : aucun texte n'indique à quelles conditions s'applique le mécanisme d'encadrement des loyers par rapport au dernier loyer appliqué au logement (on notera qu'il existe, du seul fait de la nature du bail, une différence de loyers).

Cependant, le plafonnement des loyers normalement, notamment à Paris (le loyer doit respecter le loyer de référence ordinaire, majoré ou minoré).


Fiscalité :


Le passage en location meublée ne génère ni plus-value ni droit d’enregistrement.

  • Conséquences sur les revenus fonciers :

​Si le bien a généré un déficit foncier imputé sur le revenu global au cours des 3 dernières années : l’imputation sur le revenu global sera remise en cause (reconstitution de l’impôt dû l’année de l’imputation et paiement des intérêts de retard). Toutefois, ce déficit foncier reste imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, même si la location nue de l’immeuble a cessé. Si l’immeuble fait l’objet d’un engagement de location au titre d’un dispositif fiscal (Pinel, Scellier, Borloo, etc.), le passage en location meublée remettra en cause l’avantage fiscal obtenu.


  • Les revenus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC :

Les revenus tirés de la location meublée d'un immeuble sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Dans cette catégorie, le loueur en meublé non professionnel relève de droit du "micro-BIC" si ses recettes annuelles sont inférieures à 72 600 € pour 2020 (2021 et 2022 également) : il bénéficie alors d’un abattement forfaitaire sur ses recettes de 50 % et ses obligations comptables et fiscales sont très réduites.

Au-delà de ce plafond, ou sur option du contribuable si les charges sont plus élevées, c’est le régime réel d’imposition qui s’applique. Le loueur doit alors tenir une comptabilité selon les règles des BIC et peut notamment déduire de ses recettes :

  • les intérêts d’emprunt ;

  • les travaux d’entretien et de réparation courants ;

  • l’amortissement du bien et des frais d’acquisition s’ils sont immobilisés, du mobilier et des travaux non déductibles

Si un déficit est constaté, il pourra être imputé sur les bénéfices tirés de locations meublées non professionnelles durant la même année ou les 10 années suivantes. Concernant l’amortissement, les immeubles sont inscrits au bilan pour leur valeur réelle à cette date (et non à sa valeur d'acquisition par le contribuable). La base et le point de départ de l'amortissement des constructions sont fixés au jour du début de l'activité de location meublée. Le terrain n’étant pas une immobilisation amortissable, il appartient au loueur de ventiler à l’actif du bilan la valeur des constructions amortissables et celle du terrain d’assiette. Selon la localisation du bien, la valeur du terrain peut être plus ou moins importante (à Paris, le terrain représente entre 40 et 45 % du prix d'acquisition). Le régime comptable et fiscal des travaux diffère de celui des revenus fonciers. Leur traitement dépend de leur nature :

  • les travaux sont inscrits à l’actif pour être amortis chaque fois qu’ils augmentent la valeur d’une immobilisation ou prolongent sa durée d’utilisation ;

  • les travaux de réparation et d’entretien, dont l’objet est de maintenir la valeur de l’immobilisation, sont immédiatement déductibles au titre des frais généraux.


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Source : Fidroit

 

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