Quelle rentabilité pour un investissement Pinel?

Un investissement immobilier locatif Pinel vous permet de réduire votre impôt sur le revenu, de développer votre patrimoine et d’avoir des revenus complémentaires.

Vous obtenez une réduction d’impôt de 12 % à 21 % du montant investi (maximum 300 000 €). Vous devez louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans selon le montant de réduction souhaitée.


Comment ça fonctionne ?


Vous devez être imposable en France, être majeur et acheter un bien neuf (logement qui sort de terre ou achevé et jamais habité) à usage d’habitation.


Le logement doit répondre à des normes énergétiques, être situé dans une zone géographique définie (Ile de France ou agglomérations de plus de 50 000 habitants) et être la résidence principale du locataire.


Le loyer est plafonné et les revenus du locataire ne doivent pas dépasser certains seuils.


Vous devez calibrer le montant de la réduction d’impôt par rapport à l’impôt que vous pensez devoir acquitter au cours des 10 années à venir. Attention à ne pas dépasser le plafond des avantages fiscaux (tous vos crédits et réductions d’impôt ne doivent pas dépasser 10 000 € par an et par foyer).


A savoir : Même si vous disposez d’une épargne suffisante pour acheter sans crédit, l’emprunt peut être intéressant ; les intérêts sont déductibles des loyers (= économie d’impôt) et l’assurance-emprunteur protège votre famille si vous décédez.


Avantages & Inconvénients :


Avantages :

  • Réduction d'impôt

  • Possibilité de louer le logement à votre enfant, s'il n'est pas rattaché à votre foyer fiscal

  • Perception de revenus complémentaires (loyers)

  • Acquisition d'un bien neuf avec un niveau de performance énergétique élevé

  • Achat en société possible

Inconvénients :

  • Engagement de location de 6 ans minimum

  • Plafond de revenus du locataire et plafond de loyer selon la localisation du logement

  • Donation impossible pendant votre engagement de location


Mise en place


Vous profiterez de la réduction d'impôt dès que le bien sera livré (fin de construction). Le montant de la réduction dépend de la durée de votre engagement de location.


  1. Acquisition (signature notaire)

  2. Éventuel délai de construction (12 à 24 mois)

  3. Achèvement/Livraison

  4. Mise en location (délai maximum de 12 mois):

  5. 6 ans soit une réduction d'impôt de 12% répartie sur 6 ans

  6. 9 ans soit une réduction d'impôt de 18% répartie sur 9 ans

  7. 12 ans soit une réduction d'impôt de 21% répartie sur 12 ans


Exemple


Un couple payant un impôt sur le revenu de 4 000 € décide d'investir dans un appartement d'une valeur de 200 000 €. En ajoutant les frais annexes (frais de notaire notamment) l'investissement s'élève à 205 200 €. Le financement se fait par crédit sur 20 ans à un taux d'intérêt de 1.20% plus un taux d'assurance de 0.40%.


Le loyer est estimé est de 680 €. Le rendement locatif est donc de 4,08%. Les charges et frais de propriété sont de l'ordre 20%, soit 1632 € la première année. Puis les charges et loyers seront indexés de 1% par an les années suivantes.


Le couple choisit de louer l'appartement dans le cadre de la loi PINEL. Ils bénéficieront donc d'une réduction d'impôt de 4 104 € pendant les 9 premières années puis de 2 052 € pour les trois prochaines années. Le couple effacera donc totalement son impôt pendant les 9 prochaines années.


Grâce aux réductions d'impôt PINEL et aux recettes provenant des loyers, le couple aura en moyenne un effort d'épargne de 424,35 € par mois. Sur 20 ans cela réprésente un capital de 101 844 € investi par le couple. En revanche, dans 20 ans ils détiendront un capital de 200 000 €.


Ils auront donc dépensé 101 844 € pour avoir un capital de 200 000 €.


Si le couple met en place le même investissement sur un placement financier (versement de 424,35 € par mois pendant 20 ans sur une assurance-vie par exemple), le taux de rendement attendu pour obtenir un capital de 200 000 € doit être de 6,34 % par an en moyenne.


De plus au terme des 20 ans le couple percevra près de 10 000 € de loyers bruts par an. Pour un capital investi de 101 844 €, la rentabilité (revenus fonciers / capital investi) est proche de 10 %.


Pour conclure, grâce à l'effet de levier du crédit, qui est remboursé en partie par les locataires et par la réduction d'impôts, le couple se constitue un patrimoine qui lui permettra de recevoir des revenus fonciers lors de leur départ à la retaite.



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Source : Fidroit

 

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