La détention de la résidence principale au travers d’une société (SCI, SARL etc.) peut faire perdre au propriétaire certains avantages civils et fiscaux dont il bénéficierait en cas de détention en direct.
La protection du "logement familial"
La détention de la résidence principale au sein d’une société peut faire perdre au conjoint non associé le bénéfice de la protection sur le logement familial, contrairement à ce qui est prévu par en cas de détention en direct par l’un ou l’autre des époux (C. civ. art. 215, al 3).
En effet, lorsque seul l’un des époux est associé, l’autre conjoint ne dispose d’aucun titre d’occupation (car non associé, non bénéficiaire d’une autorisation d’occupation ou d’un droit au bail) ; ainsi l’époux associé et gérant de la société peut, sans l’accord du conjoint :
vendre le logement ,
l’expulser du logement.
Le bénéfice du droit viager et temporaire au logement
La détention en société de la résidence principale, prive le conjoint survivant du bénéfice du droit de jouissance temporaire sur le logement (et son mobilier) et du droit viager d’usage et d’habitation, dont il aurait pu bénéficier si le bien avait été détenu en direct, même uniquement par son époux.
En effet, ce sont alors les parts sociales qui entrent dans la succession, et non le logement lui-même.
Par exception si la société a conclu avec les époux un contrat de bail (avec l’un ou avec les deux époux), les droits temporaires et viagers au logement redeviennent alors applicables, grâce au bail d’habitation.
L’abattement de 20% au titre des droits de succession
La résidence principale du défunt détenue par une société (SCI, SARL), ne bénéficie pas de l’abattement de 20 % prévue en matière de droit de succession, lorsque la résidence principale est occupée à la date du décès, à titre de résidence principale, par le conjoint, le partenaire de PACS, un enfant mineur ou majeur protégé.
L’abattement de 30% au titre de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
La résidence principale détenue par une société ne bénéficie pas de l’abattement de 30 % pour la valorisation à l’IFI.
L’exonération des plus-values de cession
Lorsque la résidence principale est détenue par une société soumise à l’impôt sur les revenus et est mis à disposition à titre gratuit d’un des associés qui en fait sa résidence principale, l'exonération des plus-values immobilières pour vente de la résidence principale s’applique sur la plus-value en cas de :
cession de la résidence principale par la société,
cession des parts par l'associé.
Cette exonération ne s’applique toutefois pas en cas de mise à disposition à titre onéreux.
Lorsque la résidence principale est détenue par une société à l’IS et mise à disposition (qu’elle soit gratuite ou onéreuse) ou loué à l’un des associés qui en fait sa résidence principale, l’exonération des plus-values immobilières pour vente de la résidence principale ne s’applique pas.
Ainsi, en cas de revente de l’immeuble par la société soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value est imposée au sein de la société et calculée selon les règles des plus-values professionnelles (avec notamment la reprise des amortissements).
En cas de revente des titres de la société, la plus-value est taxée au titre des plus-values de valeurs mobilières au PFU à 12,8 % (ou sur option globale à l’IR) et aux prélèvements sociaux.
Les dispositifs protecteurs de l’emprunteur immobilier non professionnel
Par principe, une société qui a pour activité la location d'immeuble, ne peut pas bénéficier des dispositions protectrices des consommateurs telles que :
le délai de réflexion de 10 jours (loi Scrivener),
la mention du taux effectif global (TEG),
l'interdiction de versement préalable à l'acceptation,
le maintien de l'offre pendant 30 jours,
la suspension judiciaire du prêt en cas de difficulté d'exécution de l'acte d'acquisition ou du contrat de VEFA (vente sur plan),
la résiliation de l'assurance emprunteur (résiliation durant la première année et résiliation annuelle).
Cependant, lorsque le crédit sert à financer l'acquisition d'une résidence principale au travers d'une société (hors SCI d’attribution), les textes ne tranchent pas.
Le déblocage de certains produits d’épargne
L’acquisition de la résidence principale par le biais d’une société ne permet pas d'obtenir :
le déblocage anticipé des sommes détenues au sein d’un PERCO et d’un PEE (ou d’un PEI),
à notre sens, le déblocage anticipé des sommes détenues au sein d’un PER (issu de la loi PACTE),
à notre sens, la sortie en capital du PERP (possible au moment de la retraite ou de manière anticipée),
un prêt épargne logement.
En effet, ils ne sont accordés qu’a des personnes physiques et ne peuvent être affectés au financement de logements détenus par des sociétés.
L’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur individuel
Lorsque la résidence principale de l’entrepreneur est détenue au travers une société, l’entrepreneur individuel ne peut bénéficier du dispositif d’insaisissabilité :
ni de droit de la résidence principale,
ni via la souscription d’une déclaration d’insaisissabilité.
Il perd ainsi le bénéfice de protection de son patrimoine immobilier privé auprès de ses créanciers professionnels.
La mise en location de la résidence principale par l’associé ou la société
1. La sous-location par l'associé de la SCI
La mise à disposition par la société n’autorise pas, en principe, l’associé à sous-louer le logement sauf à ce que la société ait expressément autorisé la sous-location, qui a priori, doit rester ponctuelle.
Si la sous-location est meublée (hypothèse de location saisonnière de la résidence principale ou d’une partie de la résidence principale), l'associé est exonéré jusqu’au 31 décembre 2023 et jusqu’à un certain seuil :
pour les locations habituelles d’une ou plusieurs pièces (pour 2019) : 187 € par an en Ile-de-France,138 € dans les autres régions ; par mètre carré de surface habitable
pour les locations saisonnières : 760 € par an.
Au-delà, les revenus sont taxés en BIC (pas d'amortissement possible car l'associé n'est pas le propriétaire).
Si la sous-location est nue (peu probable en pratique car il s’agit de la résidence principale de l’associé), elle est taxée au titre des BNC.
2. La location par la SCI
En cas de location nue par la société (peu probable en pratique car il s’agit de la résidence principale de l’associé), la durée minimum du bail est alors de 6 ans avec reconduction tacite, et non plus de 3 ans comme pour un bailleur personne physique.
En cas de location meublée par la société, certaines démarches sont nécessaires (enregistrement dans certaines villes comme Paris, Bordeaux, Nice, déclaration d'existence d'activité avec le formulaire "M0" ou formulaire "intercalaire TNS").
Fiscalement :
Si la résidence principale est détenue par une SCI à l'IR : la SCI demeure à l'IR si les recettes commerciales de la société n'excédent pas 10 % des recettes totales de la société. Or, si la société détient uniquement la résidence principale, elle n'a pas d'autres revenus que ceux de la location meublée, ainsi la tolérance de 10 % ne peut s'appliquer : la SCI passe obligatoirement à l'IS.
Si la résidence principale est détenue par une SARL de famille : l'option pour le régime de la SARL de famille (imposition à l'IR) suppose que la société exerce exclusivement une activité commerciale. Or, si la société met à disposition la résidence principale à titre gratuit, elle n'exerce plus une activité exclusivement commerciale : la SARL passe obligatoirement à l'IS.
Le statut de société opérationnelle prépondérante ou exclusive
Lorsque la société détient des biens de jouissance (notamment la résidence principale) et des biens professionnels, elle peut dans certains cas perdre le bénéfice de dispositifs fiscaux qui nécessitent :
une activité opérationnelle prépondérante (dispositif Dutreil, biens professionnels, et plus généralement statut de holding animatrice dans ces deux dispositifs),
une activité opérationnelle exclusive (SARL de famille).