Acquérir des parts de SCPI Denormandie vous permet, même en investissant des sommes modestes, de bénéficier d'une réduction d'impôt liée à la détention d'un patrimoine immobilier sans souci de gestion.
1. Principe
Une SCPI est une société d'investissement collectif qui a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif à usage d'habitation ou d'entreprise. Elle collecte des fonds auprès d'investisseurs particuliers en vue d’acquérir un patrimoine immobilier locatif qui sera géré par une société de gestion.
Devenu associé, vous percevez des revenus réguliers sous forme de loyers.
Les SCPI Denormandie détiennent un patrimoine immobilier spécialement composé de biens éligibles au dispositif Denormandie, ce qui vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en plus de leur quote-part de loyers. En contrepartie, vous devez vous engager à conserver la totalité de vos parts pendant toute la durée des engagements de location pris par la société.
2. Conditions à respecter
2.1. Mode de détention
Pour pouvoir bénéficier de la réduction d'impôt Denormandie, vous devez réaliser votre investissement :
soit en direct,
soit par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés.
Vous devez être pleinement propriétaire des titres.
Tout démembrement de propriété est exclu, sauf en cas de décès.
2.2. Engagement de conservation des parts
Vous devez vous engager à conserver la totalité de vos titres jusqu'au terme de l'engagement de location souscrit par la SCPI (6 ou 9 ans, prorogeable jusqu'à 12 ans).
La durée de l'engagement de location prise par la SCPI s'impose à vous.
3. Montant de la réduction d'impôt
Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt ayant pour assiette le montant de votre souscription retenu dans la limite de 300.000 € par an et par contribuable.
Le taux de réduction varie en fonction de la durée de l'engagement de location pris par la SCPI :
12 % pour un engagement de 6 ans ;
18 % pour un engagement de 9 ans (ou de 6 ans prorogé une fois) ;
21 % pour un engagement de 12 ans (9 ans prorogé une fois ou 6 ans prorogé deux fois).
Selon la durée de l’engagement de location et de ses éventuelles prorogations, la réduction d'impôt est répartie sur 6, 9 ou 12 ans à compter de la date de souscription des parts.
Le solde de la réduction d'impôt qui, au titre d'une année, excède l'impôt dû n'est pas reportable sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes.
4. Fiscalité
4.1. Imposition des revenus
Les résultats de la SCPI sont directement imposables entre les mains des associés au prorata des parts qu'ils détiennent dans le capital :
Les revenus locatifs sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Les revenus accessoires liés à la rémunération des disponibilités de la SCPI sont fiscalisés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
L'intégralité de ces revenus est également soumise aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.
Remarque : Si vous avez contracté un emprunt pour acquérir des parts de SCPI, vous pourrez déduire les intérêts payés chaque année de vos revenus imposables.
4.2. Imposition des plus-values
En cas de cession de parts de SCPI, vous serez imposé au titre des plus-values immobilières des particuliers.
En cas de cession de l'immeuble par la SCPI, les plus-values immobilières réalisées par la société sont déterminées au niveau de la société selon les règles des plus-values immobilières des particuliers. Chaque associé sera ainsi imposé au prorata de ses droits dans la société.
4.3. Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Les parts de SCPI doivent être déclarées à l'IFI pour leur valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition.
5. Avantages
5.1. D'un point de vue économique et juridique
Placement souple et accessible même avec de faibles montants.
Perception de revenus réguliers sans souci de gestion.
Mutualisation des risques grâce à la diversification (géographique, locative, etc.) et aux nombreux biens intégrés dans les SCPI.
Diversification du patrimoine.
Possibilité de bénéficier de l'effet de levier du crédit.
5.2. D'un point de vue fiscal
Réduction d'impôt immédiate, dès l'année de souscritpion des parts
Réduction d'impôt répartie sur 6 ou 9 ans, avec prorogation par période triennale possible jusqu’à 12 ans.
Taux de réduction pouvant aller jusqu'à 21 % sur 12 ans.
L'assiette de la réduction d'impôt égale au montant de la souscription dans la limite de 300 000 € par an et par contribuable.
Déductibilité des intérêts d'emprunt pour l'acquisition des parts de SCPI.
Possibilité de bénéficier du régime micro-foncier si détention d'un immeuble loué par ailleurs.
6. Exemple chiffré
Profil de l’investisseur
Impôt sur le revenu : 3 000 €/an
Investissement :
Acquisition de parts de SCPI De Normandie pour un montant de 100 000 € nets de frais d'entrée
Engagement de location par la SCPI : 9 ans
Montant de l'avantage fiscal :
La réduction d’impôt sera de : 100 000 € x 18 % / 9 = 2 000 € par an pendant 9 ans.
Soit une réduction d’impôt totale de : 18 000 €
Si l’engagement de location est prorogé de 3 ans par la SCPI, la réduction d’impôt supplémentaire sera de : 100 000 € x 3 % / 3 = 1 000 € par an pendant 3 ans.
Soit une réduction d’impôt totale de : 21 000 €.
A la fin de l'engagement de location, la SCPI est liquidée et les investisseurs peuvent récupérer leur capital avec une potentielle plus-value.
Fonctionnement
Les objectifs indiqués dans ce schéma ne sont que des objectifs et pourraient ne pas refléter la réalité. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances à venir.
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Source : Fidroit