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La détention de la résidence principale au travers d’une société (SCI, SARL etc.) peut faire perdre au propriétaire certains avantages civils et fiscaux dont il bénéficierait en cas de détention en direct. La protection du "logement familial" La détention de la résidence principale au sein d’une société peut faire perdre au conjoint non associé le bénéfice de la protection sur le logement familial, contrairement à ce qui est prévu par en cas de détention en direct par l’un ou l’autre des époux (C. civ. art. 215, al 3). En effet, lorsque seul l’un des époux est associé, l’autre conjoint ne dispose d’aucun titre d’occupation (car non associé, non bénéficiaire d’une autorisation d’occupation ou d’un droit au bail) ; ainsi l’époux associé et gérant de la société peut, sans l’accord du conjoint : vendre le logement , l’expulser du logement. Le bénéfice du droit viager et temporaire au logement La détention en société de la résidence principale, prive le conjoint survivant du bénéfice du droit de jouissance temporaire sur le logement (et son mobilier) et du droit viager d’usage et d’habitation, dont il aurait pu bénéficier si le bien avait été détenu en direct, même uniquement par son époux. En effet, ce sont alors les parts sociales qui entrent dans la succession, et non le logement lui-même. Par exception si la société a conclu avec les époux un contrat de bail (avec l’un ou avec les deux époux), les droits temporaires et viagers au logement redeviennent alors applicables, grâce au bail d’habitation. L’abattement de 20% au titre des droits de succession La résidence principale du défunt détenue par une société (SCI, SARL), ne bénéficie pas de l’abattement de 20 % prévue en matière de droit de succession, lorsque la résidence principale est occupée à la date du décès, à titre de résidence principale, par le conjoint, le partenaire de PACS, un enfant mineur ou majeur protégé. L’abattement de 30% au titre de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) La résidence principale détenue par une société ne bénéficie pas de l’abattement de 30 % pour la valorisation à l’IFI. L’exonération des plus-values de cession Lorsque la résidence principale est détenue par une société soumise à l’impôt sur les revenus et est mis à disposition à titre gratuit d’un des associés qui en fait sa résidence principale, l'exonération des plus-values immobilières pour vente de la résidence principale s’applique sur la plus-value en cas de : cession de la résidence principale par la société, cession des parts par l'associé. Cette exonération ne s’applique toutefois pas en cas de mise à disposition à titre onéreux. Lorsque la résidence principale est détenue par une société à l’IS et mise à disposition (qu’elle soit gratuite ou onéreuse) ou loué à l’un des associés qui en fait sa résidence principale, l’exonération des plus-values immobilières pour vente de la résidence principale ne s’applique pas. Ainsi, en cas de revente de l’immeuble par la société soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value est imposée au sein de la société et calculée selon les règles des plus-values professionnelles (avec notamment la reprise des amortissements). En cas de revente des titres de la société, la plus-value est taxée au titre des plus-values de valeurs mobilières au PFU à 12,8 % (ou sur option globale à l’IR) et aux prélèvements sociaux. Les dispositifs protecteurs de l’emprunteur immobilier non professionnel Par principe, une société qui a pour activité la location d'immeuble, ne peut pas bénéficier des dispositions protectrices des consommateurs telles que : le délai de réflexion de 10 jours (loi Scrivener), la mention du taux effectif global (TEG), l'interdiction de versement préalable à l'acceptation, le maintien de l'offre pendant 30 jours, la suspension judiciaire du prêt en cas de difficulté d'exécution de l'acte d'acquisition ou du contrat de VEFA (vente sur plan), la résiliation de l'assurance emprunteur (résiliation durant la première année et résiliation annuelle). Cependant, lorsque le crédit sert à financer l'acquisition d'une résidence principale au travers d'une société (hors SCI d’attribution), les textes ne tranchent pas. Le déblocage de certains produits d’épargne L’acquisition de la résidence principale par le biais d’une société ne permet pas d'obtenir : le déblocage anticipé des sommes détenues au sein d’un PERCO et d’un PEE (ou d’un PEI), à notre sens, le déblocage anticipé des sommes détenues au sein d’un PER (issu de la loi PACTE), à notre sens, la sortie en capital du PERP (possible au moment de la retraite ou de manière anticipée), un prêt épargne logement. En effet, ils ne sont accordés qu’a des personnes physiques et ne peuvent être affectés au financement de logements détenus par des sociétés. L’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur individuel Lorsque la résidence principale de l’entrepreneur est détenue au travers une société, l’entrepreneur individuel ne peut bénéficier du dispositif d’insaisissabilité : ni de droit de la résidence principale, ni via la souscription d’une déclaration d’insaisissabilité. Il perd ainsi le bénéfice de protection de son patrimoine immobilier privé auprès de ses créanciers professionnels. La mise en location de la résidence principale par l’associé ou la société 1. La sous-location par l'associé de la SCI La mise à disposition par la société n’autorise pas, en principe, l’associé à sous-louer le logement sauf à ce que la société ait expressément autorisé la sous-location, qui a priori, doit rester ponctuelle. Si la sous-location est meublée (hypothèse de location saisonnière de la résidence principale ou d’une partie de la résidence principale), l'associé est exonéré jusqu’au 31 décembre 2023 et jusqu’à un certain seuil : pour les locations habituelles d’une ou plusieurs pièces (pour 2019) : 187 € par an en Ile-de-France,138 € dans les autres régions ; par mètre carré de surface habitable pour les locations saisonnières : 760 € par an. Au-delà, les revenus sont taxés en BIC (pas d'amortissement possible car l'associé n'est pas le propriétaire). Si la sous-location est nue (peu probable en pratique car il s’agit de la résidence principale de l’associé), elle est taxée au titre des BNC. 2. La location par la SCI En cas de location nue par la société (peu probable en pratique car il s’agit de la résidence principale de l’associé), la durée minimum du bail est alors de 6 ans avec reconduction tacite, et non plus de 3 ans comme pour un bailleur personne physique. En cas de location meublée par la société, certaines démarches sont nécessaires (enregistrement dans certaines villes comme Paris, Bordeaux, Nice, déclaration d'existence d'activité avec le formulaire "M0" ou formulaire "intercalaire TNS"). Fiscalement : Si la résidence principale est détenue par une SCI à l'IR : la SCI demeure à l'IR si les recettes commerciales de la société n'excédent pas 10 % des recettes totales de la société. Or, si la société détient uniquement la résidence principale, elle n'a pas d'autres revenus que ceux de la location meublée, ainsi la tolérance de 10 % ne peut s'appliquer : la SCI passe obligatoirement à l'IS. Si la résidence principale est détenue par une SARL de famille : l'option pour le régime de la SARL de famille (imposition à l'IR) suppose que la société exerce exclusivement une activité commerciale. Or, si la société met à disposition la résidence principale à titre gratuit, elle n'exerce plus une activité exclusivement commerciale : la SARL passe obligatoirement à l'IS. Le statut de société opérationnelle prépondérante ou exclusive Lorsque la société détient des biens de jouissance (notamment la résidence principale) et des biens professionnels, elle peut dans certains cas perdre le bénéfice de dispositifs fiscaux qui nécessitent : une activité opérationnelle prépondérante (dispositif Dutreil, biens professionnels, et plus généralement statut de holding animatrice dans ces deux dispositifs), une activité opérationnelle exclusive (SARL de famille).

Avec l'arrivée du PER, l’objectif du gouvernement était la création d’un produit d’épargne retraite unique : vous pourrez regrouper sur ce plan tous vos anciens produits d’épargne retraite. Ainsi, vous avez la possibilité de transférer votre PERP, votre contrat Madelin, votre PREFON, votre contrat article 83, votre PEE et/ou votre PERCO, etc... sur un PER. Cela peut être utile notamment en cas de changement de situation professionnelle ou d’employeur. De plus, il est plus simple d’avoir un seul produit qui regroupe l’ensemble de votre épargne retraite. De façon générale, il est dans la plupart des cas pertinent de transférer vos anciens produits sur ce nouveau plan d’épargne retraite. Les deux raisons principales sont : la possibilité de sortir du plan en capital : avoir le choix, ça n’a pas de prix ! la possibilité de transmettre un capital : en termes de protection de vos proches, c’est quand même plus efficace de pouvoir transmettre soit un capital, soit une rente. Vous détenez un PERP (Plan d’Epargne Retraite Populaire) Dans un PERP, la possibilité de sortie en capital est limitée à 20% de la totalité du plan, le reste est perçu en rente obligatoirement. Sauf si l’assureur décide de vous verser la rente en une seule fois (et donc en capital) car son montant serait trop faible (inférieur à 40 € par mois). Vous détenez un contrat Madelin retraite Avec un contrat Madelin, vous devez obligatoirement sortir en rente. Le PER, à l’inverse du Madelin, il n’y a pas de versement annuel obligatoire. Vous détenez un contrat « article 83 » Ce type de produit ne peut être dénoué qu’en rente, même si vous le transférez sur un PER. Une solution pour pouvoir bénéficier de la sortie en capital serait de le transférer sur un PERP (avant la fin de la commercialisation en octobre 2020), puis de transférer ce PERP sur un PER. Il faut cependant prendre en compte les frais de transferts, multipliés par deux…

La loi n’impose pas de condition d’âge minimum pour ouvrir un PERin, alors les parents d’enfants mineurs pourraient leur souscrire un PERin… Pesons le pour et le contre. Les arguments « POUR » la souscription d’un PERin à un mineur : Vous préparez l’avenir de votre enfant en commençant à épargner pour lui. Certes l’épargne est bloquée jusqu’à sa retraite, mais il pourra « casser » le plan pour acheter sa résidence principale. Le PERin, un PEL nouvelle génération ?! Vous bénéficiez d’un avantage fiscal puisque les versements réalisés sont déductibles du revenu global de votre foyer fiscal. Les arguments « CONTRE » la souscription d’un PERin à un mineur : Ce type de souscription nous semble délicate au niveau réglementaire. En effet, la loi impose au professionnel de s’assurer notamment de l’adéquation du placement proposé avec les besoins de son client. Comment justifier le blocage de l’épargne du mineur jusqu’à sa retraite, autrement dit pour les 50 ou 60 années qui viennent ?! Le fait de pouvoir débloquer son épargne pour l’acquisition de la résidence principale ne semble pas être un argument déterminant, car votre enfant n’achètera peut-être jamais sa résidence principale ! S’il s’installe à l’étranger par exemple, ou s’il l’achète mais via une SCI (Société Civile Immobilière), ou s’il la reçoit par donation, le déblocage anticipé ne fonctionnera pas. Votre enfant peut également avoir besoin de l’épargne avant l’achat de sa résidence principale et/ou pour d’autres besoins : financer ses études, acheter une voiture, meubler le logement qu’il loue, voire élever ses propres enfants…

Un nouveau produit d’épargne retraite est né récemment : il s’agit du Plan d’Epargne Retraite (PER). Commercialisable depuis le 1er octobre 2019, nous connaissons désormais ses principales caractéristiques. Le PER va se décliner sous une forme individuelle (PERIn) ou collective (PERE-Collectif ou PERE-obligatoire). Par ailleurs, il peut être ouvert sous la forme d’un contrat d’assurance ou d’un compte titres. Nous allons vous présenter ici le PERIn, assurance qui a vocation à remplacer progressivement le PERP (dispositif d’épargne retraite pour les salariés) et le Madelin (dispositif d’épargne retraite pour les indépendants). En effet, ces anciens produits seront fermés à la souscription à compter du 1er octobre 2020. Toutefois, si vous en détenez un, vous pouvez soit le conserver, soit le transférer sur un PER. Voyons ensemble les nouvelles perspectives qui s’offrent à vous. Présentation du nouveau produit d’épargne retraite Le PERIn est un plan qui vous permet d’épargner pour préparer votre retraite. Pour inciter le placement de l’épargne sur ce type de produit, un avantage fiscal a été mis en place au moment des versements ; mais en contrepartie, il faut accepter que les fonds soient, en principe, bloqués jusqu’à votre retraite. Un avantage fiscal maintenu à l’entrée Les versements que vous effectuez sur ce PERIn pourront, si vous le souhaitez et dans la limite de certains plafonds, être déduits de vos revenus pour le calcul de l’impôt sur le revenu, ce qui vous permet de réaliser des économies d’impôt. Un produit plus souple et plus simple que les précédents Le principal avantage de ce nouveau produit est sa souplesse, notamment avec la possibilité : De débloquer son épargne à tout moment pour l’acquisition de la résidence principale ou suite à un accident de la vie (décès du conjoint ou partenaire de PACS, invalidité, surendettement, fin de droits à l’assurance chômage) ; De sortir en capital à la retraite, alors qu’avant la sortie en rente viagère était la règle (sauf 20 % de l’épargne placée sur un PERP). Une gestion financière optimisée Le nouveau PER permet une optimisation de la gestion financière de votre épargne retraite. L’allocation de vos versements sera par défaut réalisée de façon « pilotée à horizon ». Cela signifie que vos versements seront automatiquement investis sur des supports financiers de moins en moins risqués à l’approche de votre retraite. Ainsi : lorsque vous êtes encore loin de l’âge de départ en retraite, votre épargne sera orientée vers des actifs plus risqués et donc avec une espérance de rendements meilleurs ; plus vous approchez l’âge de la retraite, plus votre épargne sera sécurisée. D’autres profils de gestion seront également disponibles en fonction de votre profil et de vos préférences. Vous pouvez même opter pour une gestion libre et construire ainsi vous-même votre allocation. Les sommes versées ne sont pas perdues en cas décès Si vous décédez avant d’avoir pu sortir les fonds de votre PERin, vos efforts d’épargne ne seront pas vains puisque les fonds pourront être transmis à vos proches. Dans le cadre d’un PER assurance, vous pouvez désigner un ou plusieurs bénéficiaires qui percevront un capital décès. De plus, cette transmission se fera dans un cadre fiscal favorable. En effet, pour un décès avant 70 ans, vos bénéficiaires auront droit à un abattement de 152 500 € sur le capital qu’ils reçoivent avant d’être taxés à un prélèvement spécifique. Et si le décès intervient après 70 ans, ils auront un abattement de 30 500 € au global, avant d’être taxés aux droits de succession. En outre, les gains latents ne seront pas soumis aux prélèvements sociaux, comme c’est le cas pour l’assurance-vie. Sous certaines conditions, la transmission de votre épargne sous forme de rente au profit de votre bénéficiaire peut se faire sans aucune fiscalité. Il faut pour cela avoir versé des primes régulièrement échelonnées dans leur montant et leur périodicité pendant une durée d’au moins quinze ans. Conclusion Ce nouveau produit d’épargne retraite est d’ores et déjà disponible, et il est plus efficace que les anciens produits pour vos versements cette année. Profitez-en pour faire d’une pierre deux coups : réduire votre imposition et préparer votre retraite ! De plus, de nombreuses possibilités d’investissements vous sont offertes avec le PER. N’hésitez donc pas à nous contacter pour en savoir plus. #epargne #retraite #per #planepargneretraite #objectifretraite

Le barème de l’impôt sur le revenu sert à calculer le montant d’impôt que vous aurez à payer. Sur le papier, oui c’est une bonne nouvelle mais dans la réalité, qui est vraiment concerné ? Qu’est-ce qui change par rapport aux autres années ? Le barème actuel comporte cinq tranches d’imposition (tableau 1). Chaque année, les seuils d’entrées dans chaque tranche du barème sont revalorisés afin de tenir compte de l’inflation. Cette augmentation revient à ne pas vous faire payer plus d’impôt, si votre revenu a progressé dans les mêmes proportions que l’inflation. L’objectif est donc de préserver votre pouvoir d’achat. Ainsi, pour l’imposition de vos revenus perçus en 2019, les seuils de chaque tranche seront revalorisés de 1% (tableau 2). À compter de l’imposition de vos revenus 2020, le gouvernement souhaite baisser votre impôt sur le revenu. Pour cela, il envisage de modifier ce barème ainsi que le mécanisme de la décote. La tranche à 14% serait abaissée à 11%, le seuil d’entrée dans la tranche à 30 % serait abaissé à 25 659 €, et celui de la tranche à 41% serait abaissé à 73 369 € (tableau 3). De plus, le mécanisme de la décote devrait bénéficier à l'ensemble des contribuables situés dans la tranche à 11 % (et non aux seuls contribuables les plus modestes de cette tranche). Quand il y a des changements, il y a des gagnants, mais aussi des perdants… Concrètement, qu’est-ce que cela va changer pour vous ? Les principaux concernés seront les contribuables soumis à une tranche marginale d’imposition (TMI) inférieure à 30%. En réalité, ces modifications seront bénéfiques si vous avez un revenu imposable par part inférieur à 25 659 €. C’est le cas par exemple d’un couple avec deux enfants qui a un revenu annuel net de 75 000 €. Cette famille devrait réellement constater une baisse de 3 %, ou plus, de son imposition. Selon le gouvernement, au total, environ 16,9 millions de foyers bénéficieront de cette baisse, pour un montant de gain moyen estimé d’environ 300 €. Si vous êtes taxé à 30 %, ce qui correspond à un revenu minimum net imposable par part inférieur à 73 369 €, cette baisse sera quasi neutre. En effet, le gain sera limité à 125 € maximum. Enfin, si vous êtes taxé à 41% ou 45%, cette baisse n’aura théoriquement aucun effet sur votre imposition… sauf si le barème n’est pas revalorisé de l’inflation en 2020 ! Le prélèvement à la source tiendra compte, dès janvier 2020, de ces modifications #impôtsurlerevenu #fiscalité #baissedesimpôts #gouvernement #défiscalisation #gain