Un contribuable ne peut bénéficier de l’avantage Scellier que pour un seul logement par année. (CGI art. 199 septvicies) Pour la réduction d’impôt sur le revenu Duflot/Pinel cette limite est fixée à deux logements. (CGI art. 199 novocies) L’administration fiscale transpose la décision du Conseil d’Etat, rendue en matière de réduction Scellier, et précise qu’il convient de se référer à la date du fait générateur de la réduction d’impôt et non à la date de réalisation de l’investissement pour apprécier la limitation du nombre de logements (pour les réductions Scellier, Duflot et Pinel) ainsi que le plafonnement de la base à 300 000 euros (pour les réductions Duflot/Pinel).
Conséquences pratiques
Lorsque le contribuable acquiert en VEFA ou fait construire plusieurs logements, tous achevés au cours de la même année d’imposition, seuls deux de ces logements pourront ouvrir droit à la réduction d’impôt Pinel (ou Duflot). Un seul sera éligible en ce qui concerne la loi Scellier. Le cas échéant, il appartiendra au contribuable de choisir le (réduction Scellier) ou les deux logements (réduction Duflot/Pinel) pour lesquels il souhaite bénéficier de l’avantage fiscal.
Le même raisonnement s’applique pour le plafond de 300 000 euros (réduction d’impôt Duflot/Pinel), lequel doit s’apprécier à la date du fait générateur (année d’achèvement des travaux ou du logement s’il s’agit d’une VEFA, d’une construction ou d’une transformation) et non à la date de réalisation de l’investissement.
Exemple BOFiP (Réduction d’impôt Pinel) :
Un contribuable acquiert en 2019 trois logements A, B et C en l’état futur d’achèvement pour un prix respectif de 150 000 €, 200 000 € et 310 000 €. Les logements A et B sont achevés au cours de l'année 2020, le logement C étant quant à lui achevé en 2021. Ces investissements ouvrent droit au bénéfice, toutes conditions étant par ailleurs remplies, de la réduction d'impôt Pinel. Le montant de la réduction d’impôt imputable relatif à ces logements est déterminé comme suit :
Le taux applicable est celui en vigueur en 2019 (date de réalisation de l’investissement). Si le logement C avait également été achevé en 2020, seuls deux logements pouvaient ouvrir droit à la réduction d’impôt sur le revenu Pinel en 2020 (année d’achèvement des logements), dans la limite du plafond global de 300 000 €.
La limitation du nombre d’investissement éligibles s’apprécie au regard de la composition du foyer fiscal à la date de la réalisation de l’investissement. La modification de celui-ci postérieurement à cette date (imposition commune, séparée…) n’aura aucune incidence sur les acquisitions antérieures.
Conclusion
La mise à jour du BOFiP implique une insécurité pour le contribuable chaque fois que la date du fait générateur de la réduction d’impôt ne coïncide pas avec la date de l’investissement. En effet, s’il on peut maîtriser la date de l’acquisition, il en va différemment de la date d’achèvement d’une construction, laquelle dépend en partie d’éléments extérieurs. Pour éviter un tel risque, l’investisseur pourra privilégier les investissements déjà achevés, transformés ou réhabilités. A défaut, le délai d’achèvement de chaque investissement devra être pris en compte pour s’assurer du nombre de logements éligibles aux réductions d’impôt. Pour ce qui est des investissements passés, deux situations peuvent être distinguées :
L’acquisition et l’achèvement ont eu lieu au plus tard en 2018 : la mise à jour n’apporte aucune modification à la situation du contribuable car le BOFiP en vigueur au 31 décembre de l’année du fait générateur de la réduction prévoyait une appréciation des plafonds à la date d’acquisition ;
L’acquisition est antérieure à la mise à jour et l’achèvement intervient au plus tôt en 2019 : l’ancienne solution devrait pouvoir être opposée à l’administration. En effet, la date de l’investissement est en principe celle qui "cristallise" les règles juridiques et fiscales applicables.
Toutefois, en l’absence d’une telle confirmation de l’administration et/ou de la jurisprudence, un rescrit relatif à cette seconde situation devra être sollicité.